In questo articolo, il secondo di una serie di due parti, passiamo in rassegna il processo per aiutarti a concludere l'affare, con i dettagli delle procedure legali una volta trovata la casa dei tuoi sogni a Ibiza.
Se ti sei perso il primo articolo, Comprare una casa a Ibiza: da dove cominciare, leggilo per avere un'idea di quali siano le prime considerazioni da fare.
Ora è il momento di approfondire il tema della cessione, il processo legale di trasferimento della proprietà da un proprietario a un altro. È importante sapere come funziona in Spagna, poiché può essere diverso da quello di altri Paesi, quindi continua a leggere.
Parola d'ordine: negoziare
L'agente aiuterà entrambe le parti a raggiungere un accordo sul prezzo di vendita, confermerà i termini per iscritto e inizierà a redigere il contratto. Un buon agente avrà un ruolo molto attivo nel negoziare un prezzo e termini adatti a entrambe le parti. Tieni presente che fino al 5% più IVA del prezzo di vendita della casa che stai acquistando rappresenta l'onorario dell'agente, quindi è questo il momento di negoziare!
Stesura del contratto
Sebbene non sia un obbligo di legge, la maggior parte delle vendite sono solitamente garantite da un contratto privato – chiamato "contrato de arras" – tra l'acquirente e il venditore, i cui termini sono stabiliti mediante negoziazione tra gli avvocati delle rispettive parti. Il venditore si impegna a consegnare l'immobile e l'acquirente a pagare il prezzo concordato. Alla firma del contratto, l'acquirente versa un acconto del 10% e viene fissato un termine minimo per il completamento (in genere tre mesi).
Pertanto, la due diligence (DD) dell'immobile deve essere effettuata prima della firma del contratto. Inoltre, nella DD possono emergere cose che devono essere aggiunte al contratto.
Assicurati che tutti gli accordi finanziari siano stati presi prima di procedere a questa fase. Se non sei nella posizione di concludere l'acquisto nei tempi previsti, rischi di perdere l'intero deposito.
Allo stesso modo, è essenziale che il venditore garantisca che l'immobile sia in grado di soddisfare tutte le domande che potrebbero emergere dal processo di due diligence, in quanto il mancato completamento nei tempi previsti comporterebbe la restituzione della caparra dell'acquirente e il pagamento di un risarcimento di pari importo. In caso di dubbi, ti consigliamo di rivolgerti a un esperto locale come Denise Klischan, avvocato immobiliarista.
Escritura (atto di vendita)
Una volta che tutti i termini siano stati rispettati e le condizioni finanziarie siano in ordine, la firma finale dell'atto di vendita avviene di fronte a un notaio pubblico (una persona che valida accordi e contratti legali) e ai rappresentanti legali di tutte le parti. La maggior parte dei notai ha una discreta padronanza dell'inglese e si accerterà che ogni clausola del contratto sia stata chiaramente compresa da ciascuna parte prima di passare alla successiva.
Fai la tua due diligence
Prima della firma definitiva del contratto, l'acquirente dovrebbe verificare alcuni aspetti della legalità dell'immobile. Le case di Ibiza tendono ad avere caratteristiche uniche; è raro, soprattutto nel caso di abitazioni più antiche, trovarne due identiche. Molte sono state costruite, e forse anche aggiunte, in un periodo di tempo considerevole e sotto regimi politici meno severi. Di conseguenza, la probabilità che manchino i documenti legali o che i registri catastali siano imprecisi è molto alta.
La maggior parte delle richieste legali sono tipiche di altri Paesi e una ricerca completa controllerà l'atto di proprietà e si accerterà che sia privo di oneri; consulterà il Registro Fondiario (Registro de la Propiedad) e il Catasto (catastro) per delineare l'ubicazione e i confini ed esaminerà le licenze edilizie se relativamente nuove. Le proprietà sono registrate in entrambi, anche se spesso non allo stesso modo. È quindi necessario controllare e magari correggere anche questo aspetto.
Inoltre, verrà esaminato il certificato di occupazione, la Cedula de Habitabilidad, per assicurarsi che soddisfi i requisiti della legislazione vigente, quindi una conferma della certificazione energetica e un controllo dei pagamenti delle tasse locali (IBI). Infine, verranno esaminati i contratti di locazione o di affitto per verificare che siano privi di spese di gestione arretrate.
Molte proprietà più vecchie potrebbero non aver mai ricevuto una cedola quando sono state costruite o potrebbero non riflettere accuratamente le condizioni attuali dell'immobile. Non è essenziale averne una, a meno che non si voglia richiedere un permesso di affitto, ma la maggior parte degli avvocati la richiede oggigiorno.
Uwe Richtberg della Ibiza One Luxury Real Estate raccomanda di prestare molta attenzione alla cedula perché, senza di essa, potresti avere difficoltà ad accendere un mutuo (anche se le banche effettueranno le loro valutazioni) e la licenza turistica non verrà rilasciata per una casa senza di essa. Se non è ancora stata rilasciata e non sei disposto a prenderne visione, dovrai aspettare fino a 18 mesi per ottenerne una nuova.
Inoltre, le licenze di locazione attualmente non vengono rilasciate e c'è una moratoria fino al 2026.
Philip Gould e René Heinz della GHL Ibiza ritengono che un approccio flessibile sia essenziale per concludere con successo il processo di due diligence, poiché è raro trovare sul mercato una casa che possa dirsi legale al 100%.
Dieci anni fa, quando una finca veniva venduta a €800.000, si pensava che alcune parti di essa non fossero legali e gli avvocati non richiedevano così tante scartoffie. Oggi quella stessa proprietà può valere più di 2 milioni di euro nel mercato attuale, quindi gli avvocati stanno diventando molto più attenti. Inoltre, l'attuale governo sta ponendo molti ostacoli in più sul cammino.
Molti agenti sull'isola fanno il duro lavoro di vendere la proprietà e, solo quando iniziano la due diligence con l'avvocato, scoprono che solo metà della proprietà è legale o potrebbe non essere mai resa legale. Tuttavia, ci sono avvocati e avvocati: alcuni cercheranno di bloccare ogni trattativa perché scopriranno qualcosa di sbagliato, mentre altri avvocati cercheranno soluzioni per aiutarti. Philip Gould ritiene che un buon agente dovrebbe essere in grado di consigliare un avvocato flessibile.
Nella maggior parte dei casi, la soluzione si riduce al fatto che l'acquirente deve avere una visione realistica. Il 10% dell'abitazione desiderata può essere illegale e non potrà mai essere legalizzato. In alcune zone, se ha più di dieci anni, scatta la prescrizione e non può essere abbattuto. A questo punto, è necessario negoziare molto sul prezzo per concludere l'affare. In altri casi, se la residenza si trova in un'area naturalmente protetta, non si applica la clausola del grandfathering (diritti acquisiti). La casa non sarà mai al riparo da demolizioni o multe. Si tratta di un argomento molto delicato che deve essere verificato con attenzione.
Costi aggiuntivi
Quando si prende in considerazione il sogno di possedere una casa a Ibiza, è essenziale tenere conto dei costi aggiuntivi, piuttosto preoccupanti, legati al trasferimento della proprietà e alla tassazione.
L'aliquota di Imposta sulla Proprietà delle Isole Baleari è pari all'8% del valore dell'abitazione per le proprietà fino a €400.000, mentre sale al 13% per le proprietà superiori ai 2 milioni di euro. Si tratta ovviamente di un pagamento supplementare considerevole, che dovrà essere saldato entro 30 giorni dall'acquisto.
In futuro, il governo spagnolo imporrà un'imposta patrimoniale annuale, nota come Impuesto de Patrimonio, per i proprietari di casa non residenti. Consigliamo a chiunque stia pensando di acquistare una proprietà nelle Isole Baleari di familiarizzare con gli attuali livelli di tassazione sul patrimonio, poiché le implicazioni possono essere notevoli per chi acquista una seconda e costosa casa. Soprattutto ora che i prezzi stanno aumentando, gli acquirenti dovrebbero valutare le soluzioni legali con i loro consulenti fiscali in patria e con un consulente fiscale locale. I consulenti aziendali della Carlos Riusech sono specialisti in materia.
Ogni acquirente ha bisogno di un NIE, Numero di Identità per Stranieri, e gli acquirenti del Regno Unito hanno bisogno di un permesso militare per l'acquisto di una proprietà su "suelo rústico", terreno non urbano. Questo include i semplici terreni rustici e i terreni rustici naturalmente protetti.
Oltre a questo, dovrai pagare le spese legali per il tuo avvocato, le spese notarili e anche il privilegio di registrare l'immobile a tuo nome presso il Registro Fondiario!
Ibiza è davvero un posto meraviglioso dove trovare casa e crescere una famiglia. Noi di Ibiza Spotlight ti auguriamo la migliore fortuna nella tua ricerca immobiliare e speriamo che tu possa trovare il tuo piccolo angolo di paradiso qui sull'isola.
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FOTO PRINCIPALE | Villa Contact
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